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Informe o valor do imóvel, a entrada, o prazo e o CET da sua simulação e veja, lado a lado, a parcela, o total pago e a renda mínima em cada sistema. Sem cadastro e sem pegadinha: a conta fica na sua frente.
Informe o valor do imóvel, a entrada, o prazo e o CET da sua simulação no banco. Os campos já vêm com valores de exemplo; troque pelos seus.
| Item | SAC | Price |
|---|
| Período | Parcela SAC | Parcela Price | Saldo SAC | Saldo Price |
|---|
Transparência na conta
Você não precisa confiar em números prontos. Estas são as regras que a calculadora segue, para você conferir e aprender.
A amortização é constante (valor financiado ÷ prazo) e os juros incidem sobre o saldo devedor. Por isso a primeira parcela é a maior e as seguintes diminuem todo mês: parcela = amortização + saldo × taxa.
A parcela é a mesma do começo ao fim: PMT = F × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). No início, a maior parte vai para os juros e a amortização é pequena, por isso o saldo devedor cai devagar.
O CET reúne juros, seguros, tarifas e tributos numa taxa anual, e o banco precisa informá-lo antes da contratação (Resolução CMN 4.881/2020). A calculadora usa o CET como a taxa do financiamento.
Exemplo
Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000, CET de 11% ao ano (valor de exemplo) e 30 anos. A primeira parcela do SAC é a mais alta, mas ele termina R$ 227.677,59 mais barato que a Price. Para simular o seu caso, use o formulário acima. Quer planejar a entrada? Veja a calculadora de investimentos.
R$ 824.510,14
Primeira parcela de R$ 3.683,96, caindo até R$ 896,65
R$ 1.052.187,73
Parcela fixa de R$ 2.922,74 por 360 meses
Perguntas frequentes
O CET (Custo Efetivo Total) é uma taxa anual que reúne, de forma consolidada, os encargos e as despesas da operação: amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas ao contrato, inclusive serviços de terceiros que ficam por conta do cliente (Resolução CMN 4.881/2020, art. 3º). Como inclui custos além dos juros, ele mostra melhor o que o financiamento realmente custa e permite comparar propostas de bancos diferentes.
No SAC a parcela de amortização é constante e os juros incidem sobre o saldo devedor, então a parcela começa mais alta e cai todo mês. Na Price a parcela é fixa do começo ao fim, o que facilita o planejamento mas faz o saldo devedor cair mais devagar no início.
Com o mesmo CET e o mesmo prazo, o SAC termina com um total pago menor, porque amortiza mais rápido, mas exige uma parcela inicial maior e, portanto, uma renda maior. A Price tem parcela inicial menor, o que ajuda quando a renda está no limite, e custa mais no total. Teste os dois na calculadora com os seus números.
Entram amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas à operação, inclusive serviços de terceiros contratados pela instituição que ficam por conta do tomador. Referenciais que mudam ao longo do contrato, como taxas flutuantes e índices de preços, não entram no cálculo (art. 5º), por isso a TR não aparece no CET. Custos da compra, como ITBI e registro do imóvel, são pagos à parte e dependem do município e do cartório.
Divida a primeira parcela pelo percentual máximo da renda que o banco aceita comprometer. A Caixa informa que a parcela pode ser de até 30% da renda familiar bruta: com uma primeira parcela de R$ 3.683,96, a renda mínima seria de cerca de R$ 12.280. Outros bancos podem usar limites diferentes e fazem a própria análise de crédito, por isso o percentual é um campo editável na calculadora.
Não. Em contratos com TR, o saldo devedor é corrigido por ela e a parcela real muda ao longo do tempo; em contratos de taxa prefixada não há indexador no saldo, segundo a Caixa. Como a norma do CET exclui índices flutuantes do cálculo, a calculadora trata o CET como uma taxa constante. Use o resultado como referência e confirme no demonstrativo do banco.
A Caixa informa que o prazo vai até 35 anos e que a cota de financiamento é de até 90%, a depender da modalidade, dos recursos e do sistema de amortização (SAC ou Price). Outros bancos têm regras próprias e as condições mudam: confirme na simulação oficial antes de decidir.
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Conteúdo educacional. As simulações usam o CET informado por você como taxa constante, não incluem TR nem amortizações extras e não substituem a proposta e o demonstrativo do banco. Não constitui recomendação de crédito.
